Cedolare secca: scopri le novità e calcola quanto devi pagare

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo all’IRPEF per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Introdotta in Italia nel 2011, questa opzione permette ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva, semplificando la gestione fiscale dei canoni di locazione. La cedolare secca comprende sia l’IRPEF che le addizionali regionali e comunali, e si applica anche in sostituzione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Dal 1 gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi aumenterà dal 21% al 26%. Questo incremento al 26% sarà applicabile solo se si gestiscono da 2 a 4 immobili destinati ad affitti brevi, ossia affitti di durata inferiore a 30 giorni. Tuttavia, sarà possibile scegliere uno di questi immobili a cui applicare l’aliquota ridotta del 21%.

Dal quinto immobile in affitto, è diversa la modalità perché diventerà obbligatorio aprire la partita IVA dato che si presume che questa attività venga eseguita in forma imprenditoriale (articolo 2082 del codice civile).

Per il 2024, pertanto si dovrà pagare:

• 21% per i contratti di locazione sulla prima casa in affitto
• 26% per i contratti di locazione dalla seconda alla quarta casa in affitto

Anche sul sito dell’Agenzia delle entrate viene riportata questa distinzione sulla cedolare secca:

“La cedolare secca con aliquota al 26% si applica solo a partire dal secondo immobile dato in locazione. Nulla cambia invece per la prima o unica abitazione affittata che sconta l’aliquota al 21%.  Con la circolare n. 10/E – pdf di oggi, l’Agenzia delle Entrate fornisce istruzioni agli uffici sulle novità introdotte sulle locazioni brevi dalla Legge di bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213). Nuove regole anche per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni che, all’atto del pagamento al locatore, dovranno sempre operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Il documento di prassi, inoltre, illustra nel dettaglio la disposizione con cui la Legge di Bilancio 2024 adegua la legislazione nazionale al contenuto della sentenza sugli adempimenti fiscali degli intermediari non residenti emanata dalla Corte di giustizia dell’Unione europea il 22 dicembre 2022”

Chi deve pagare la cedolare secca?

La cedolare secca può essere scelta dai proprietari di immobili ad uso abitativo, purché rispettino determinati requisiti. Ecco chi può usufruire di questa agevolazione fiscale:

• Persone fisiche proprietarie o titolari di diritto reale di godimento (come usufruttuario) di immobili affittati per uso abitativo.
• Locatori che affittano a persone fisiche per uso abitativo e non nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
• Locatori che non sono soggetti passivi IVA, dato che la cedolare secca è riservata ai privati.

È importante notare che non possono usufruire della cedolare secca le società, le associazioni e gli enti commerciali.

Come calcolare la quota di cedolare secca?

Il calcolo della cedolare secca è relativamente semplice, grazie alla sua natura di imposta sostitutiva con aliquote fisse. Ecco come procedere per calcolare l’importo da pagare:

1. Determinare il canone annuo di locazione: Si parte dal totale dei canoni di locazione percepiti nell’anno.
2. Applicare l’aliquota corretta: A seconda del tipo di contratto, si applica l’aliquota del 21% per i contratti relativi alla prima casa in affitto e del 26% dalla seconda proprietà in affitto.
3. Calcolo dell’imposta: Si moltiplica il canone annuo per l’aliquota scelta.

Esempio di calcolo:

• Canone annuo percepito: € 10.000
• Aliquota per contratto a canone libero: 21%
• Imposta dovuta: € 10.000 x 21% = € 2.100

Per un contratto a canone concordato:

• Canone annuo percepito: € 10.000
• Aliquota per contratto seconda casa in affitto: 26%
• Imposta dovuta: € 10.000 x 26% = € 2.600

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Ecco i vantaggi della Cedolare Secca;

• Semplificazione fiscale: La cedolare secca sostituisce le imposte sul reddito, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
• Risparmio fiscale: Spesso l’aliquota fissa del 21% o del 26% è più vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, che può arrivare fino al 43%.
• Esonero dalla registrazione: I contratti di locazione con cedolare secca non necessitano di registrazione annuale.

Come viene pagata la cedolare secca?

Da I-Host Srl gestiamo anche il pagamento della cedolare secca. Grazie alla professionalità di I-Host non dovrai assolutamente preoccuparti di nulla! Scegliendo il servizio All-Inclusive i nostri collaboratori si preoccuperanno della parte burocratica, quindi di pagare per te la cedolare secca del 21%, su tutte le tue proprietà in gestione.

Qualora avessi la fortuna di possedere più appartamenti sarai tu a scegliere su quali appartamenti pagare la cedolare secca al 26%.
Facciamo un altro esempio pratico: qualora tu avessi 3 appartamenti deciderai ovviamente di pagare la cedolare secca del 21% sull’appartamento da cui hai guadagnato di più in assoluto, e lo faremo noi per te.
Per i restanti 2 appartamenti, dovrei avrai guadagnato un importo minore, I-Host pagherà per te il 21% e tu invece in fase di dichiarazione dei redditi dovrai versare la differenza del 5% (26%-21% = 5%).

A maggio 2023 i proprietari che si sono affidati ai servizi di I-Host erano 90, quest’anno la realtà di I-Host ha raddoppiato il suo impegno: gestendo per affitti brevi più di 180 appartamenti nella città di Milano e altre in località turistiche del Nord Italia.